Lei de Parcelamento do Solo: Modernização pela Lei nº 14.620/2023 e seus impactos no mercado imobiliário

Djalma Pimentel
12 de ago.
3 min de leitura

Descubra como a Lei nº 14.620/2023 modernizou o parcelamento do solo urbano, trouxe mais segurança jurídica e impulsionou o mercado de loteamentos.

O parcelamento do solo urbano no Brasil é regulamentado pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que estabeleceu critérios para a criação de loteamentos e desmembramentos, fixando parâmetros urbanísticos e exigências de infraestrutura para garantir que o crescimento das cidades ocorra de forma ordenada. Essa lei, desde a sua promulgação, define conceitos básicos — como o que é loteamento e desmembramento — e determina que qualquer fracionamento do solo para fins urbanos deve ser previamente aprovado pelo município e registrado em cartório de imóveis, com apresentação de projetos e garantias de execução das obras de infraestrutura essencial, como redes de água, esgoto, energia elétrica, pavimentação e áreas públicas.

Ao longo de mais de quatro décadas, essa legislação cumpriu um papel fundamental na organização territorial, mas também revelou limitações diante das mudanças econômicas, sociais e tecnológicas. Nesse contexto, a Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023, trouxe alterações relevantes que modernizam a disciplina do parcelamento do solo, introduzindo mecanismos já utilizados em outros segmentos do mercado imobiliário, como nas incorporações previstas na Lei nº 4.591/1964, e reforçando a proteção jurídica aos adquirentes de lotes.

A principal inovação foi a criação do regime especial de afetação para loteamentos, que consiste na separação patrimonial dos bens, direitos e obrigações vinculados ao empreendimento, apartando-os do patrimônio geral do loteador. Esse regime assegura que todos os recursos financeiros provenientes da comercialização dos lotes sejam destinados exclusivamente à execução das obras e à conclusão do loteamento, evitando que sejam desviados para outras finalidades ou atingidos por dívidas não relacionadas ao projeto. Trata-se de um instrumento que aumenta a confiança do consumidor e dos financiadores, pois garante que o empreendimento será finalizado conforme o aprovado pelos órgãos públicos.

Outro avanço trazido pela nova lei é a possibilidade de utilização de contas vinculadas (escrow accounts) para o recebimento e gestão dos valores pagos pelos compradores. Esse mecanismo, aliado ao regime de afetação, reforça a transparência na movimentação financeira e permite um acompanhamento mais efetivo por parte dos órgãos de fiscalização, dos adquirentes e de instituições de crédito, contribuindo para a prevenção de fraudes e inadimplências.

A Lei nº 14.620/2023 também aperfeiçoou procedimentos de registro, estabelecendo maior integração entre os municípios e os cartórios de registro de imóveis, além de simplificar a documentação exigida para aprovação e registro do parcelamento. Essas mudanças visam reduzir a burocracia e agilizar a regularização dos empreendimentos, sem abrir mão das garantias urbanísticas e ambientais previstas no texto original de 1979.

Do ponto de vista jurídico, a modernização do parcelamento do solo reforça princípios constitucionais como a função social da propriedade (art. 5º, XXIII, e art. 170, III, da Constituição Federal) e a ordenação do pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade (art. 182 da Constituição Federal e Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257/2001). Ao assegurar maior previsibilidade e segurança na execução dos loteamentos, a lei contribui para um desenvolvimento urbano mais sustentável, favorecendo tanto o investimento privado quanto a proteção do interesse público.

Na prática, essas alterações trazem benefícios diretos para todos os envolvidos: os compradores ganham mais segurança de que o empreendimento será concluído conforme prometido; os empreendedores contam com um ambiente jurídico mais estável, que protege o projeto contra riscos externos e facilita a obtenção de financiamento; e o poder público passa a ter ferramentas mais eficazes para fiscalizar e exigir a conclusão das obras de infraestrutura.

Em síntese, a Lei nº 14.620/2023 atualiza e fortalece a Lei nº 6.766/1979 ao incorporar instrumentos de gestão e proteção patrimonial que aumentam a segurança jurídica e a transparência no mercado de loteamentos. Se devidamente aplicada e fiscalizada, essa modernização tem potencial para transformar positivamente o setor, incentivando empreendimentos mais seguros, bem planejados e alinhados às necessidades de um crescimento urbano sustentável.